Nutzungsdauergutachten
Steuerliche Optimierung bei der Abschreibung vermieteter Immobilien
Für viele, meist über 30 Jahre alte Gebäude können Sie beim Finanzamt eine kürzere Abschreibungsdauer beantragen und jährlich höhere Abschreibungsbeträge geltend machen. Nach DIN EN ISO IEC 17024 zertifizierte Sachverständige der DEKRA erstellen für Sie das erforderliche Nutzungsdauergutachten.
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- Qualifizierte Nutzungsdauerermittlung
- Risikominimierung durch individuelle Betrachtung und Begründung
Was ist ein Nutzungsdauergutachten?
Von den Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten oder gewerblich genutzten Gebäuden werden in den meisten Fällen gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) 2,0 Prozent pro Jahr steuerlich abgesetzt (Absetzung für Abnutzung - AfA). Der Gesetzgeber geht dabei von einheitlichen Gebäudenutzungsdauern im Regelfall von 50 Jahren aus, abhängig vom Baujahr eines Gebäudes und eventueller Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen.
Einflussfaktoren auf die Nutzungsdauer sind:
- technischer Verschleiß
- wirtschaftliche Entwertung
- rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen können
Ist das Gebäude vor Ablauf des nach EStG geltenden AfA-Zeitraums objektiv betrachtet technisch oder wirtschaftlich verbraucht, ist eine höhere jährliche Abschreibung möglich.
Gutachten nach den Vorgaben des Bundesfinanzministeriums
Die Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bei der Finanzbehörde werden durch Sachverständige für die Wertermittlung erstellt, welche von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert wurden. Im Nutzungsdauer Gutachten werden der bauliche und energetische Zustand der Gebäude sowie die erkennbaren wirtschaftlichen und rechtlichen Einflüsse dargelegt und beurteilt. Die Restnutzungsdauer wird hergeleitet und es wird begründet, weshalb am Ende der geschätzten (Rest-) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung für das jeweilige Gebäude oder die Eigentumswohnung möglich ist. Die Schätzung wird durch Anlagen (Fotos, Pläne/Karten, Mietübersicht oder Behördenauskünfte) ergänzt.
Für die Dokumentation bieten wir folgende Optionen:
- aussagekräftige Fotos zur Immobilie, welche der Auftraggeber bereitstellt
- eine persönliche Besichtigung vor Ort durch einen Sachverständigen
DEKRA – unabhängige Schätzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Immobilien
- Wir sind mit langjähriger Erfahrung und fachlicher Expertise in ganz Deutschland für Sie da
- Unsere qualifizierten Sachverständigen für Wertermittlung erfüllen durch Ihre fundierte Ausbildung, Berufserfahrung und fortlaufende Weiterbildung hohe Qualitätsanforderungen
Dafür besteht aufgrund der verschiedenen Abgabetermine und -fristen für die Steuererklärung nur in den seltensten Fällen Notwendigkeit, siehe Abgabenordnung § 149 Abgabe der Steuererklärung v. 23.01.2025.
Im Schreiben des Bundesministerium der Finanzen vom 22.02.2023 als Rechtsgrundlage ist die Notwendigkeit einer Besichtigung nicht genannt. Es gibt darüber hinaus kein Gesetz, wonach die Besichtigung persönlich durch den Ersteller durchgeführt werden muss. Bisher wurden Nutzungsdauergutachten der DEKRA ohne Besichtigung oder ohne persönliche Besichtigung nur sehr selten abgelehnt. Inwieweit Finanzämter die Gutachten ohne Besichtigung kritischer prüfen oder zukünftig häufiger ablehnen, kann nicht beurteilt werden.
Wir empfehlen eine Beauftragung mit Besichtigung, insbesondere für größere Mietshäuser und Gewerbeobjekte. Bei DEKRA führen Immobilienwertgutachter oder Bausachverständige eine Innen- und Außenbesichtigung durch.
Im Fall einer Ablehnung, weil der Ersteller nicht höchstpersönlich besichtigt hat, wird durch DEKRA eine Stellungnahme mit Widerlegung der Erfordernis zur Verfügung gestellt.
Im Fall einer Ablehnung, weil keine Besichtigung erfolgte, d. h. nur anhand von Fotos das Gutachten erstellt wurde, kann nachträglich eine Besichtigung und Gutachtenanpassung beauftragt werden, was Mehrkosten verursacht.
Aufgrund der eingeschränkten Kapazität können wir dies nicht anbieten. Bei DEKRA werden die Gutachten von Sachverständigen angefertigt, welche von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Immobilienwertgutachter zertifiziert worden sind. Diese Zertifizierung ist ebenso anerkannt und zulässig, gemäß Schreiben „Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer“ des Bundesministerium der Finanzen vom 22.02.2023 unter Abs. 22, Punkt 5. „Nachweismethoden“. Ein Gutachten darf aufgrund der Qualifizierung ISO/IEC 17024 des Gutachters seitens des Finanzamts nicht ablehnt werden.
Neben der Wohnung wird auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums wie Konstruktion, Gebäudehülle, energetische Eigenschaften, Treppenhaus, Keller, Heizung, Dach und Installationen, soweit erkennbar und zum Termin einsehbar berücksichtigt. Nicht immer sind notwendige und kurzfristig anstehende Sanierungsarbeiten offen erkennbar. Beschlüsse der Eigentümer-gemeinschaft zu geplanten größeren Maßnahmen sind deshalb wichtige Unterlagen, welche für die Bearbeitung bereitgestellt werden sollten.
Die aufgeführten Gründe einer Ablehnung können gerechtfertigt oder nicht gerechtfertigt sein. Das Finanzamt setzt eine Frist für den Widerspruch gegen die Ablehnung. Diese Möglichkeit sollten Steuerpflichtige wahrnehmen. DEKRA stellt eine Stellungnahme zur Verfügung oder ergänzt das Gutachten. Eine Kopie des Ablehnungsschreibens wird benötigt.
Informationen
- Stichtag, für welchen das Gutachten gelten soll, im Auftrag eintragen! (i.d.R. der 01.01. des Jahres, für die betreffende Steuererklärung oder der Tag des Übergangs von Kosten und Lasten. Auskunft dazu erteilt der Steuerberater.)
- Baujahr(e) ggf. auch zu An-/Umbauten sowie Angaben zu Schäden, durchgeführten oder geplante größeren Sanierungsmaßnahmen, siehe Auftragsformular.
Unterlagen:
- nur bei einer Beauftragung ohne Besichtigung oder wenn nach dem Stichtag Sanierungsarbeiten am Gebäude durchgeführt wurden, Fotos zum Zustand des Gebäudes oder der Mieteinheit (15 bis max. 30 Fotos insgesamt zum Gebäudezustand: Außenansichten, ggf. Schäden, Kellerdecke/ Dachboden ggf. Dämmung, Details beispielhaft zu Fenstern, Böden, Türen, Bad, Flur, Zimmer sowie Treppenhaus, Keller, Heizung und ggf. Dachboden)
- Grundrisse zum Gebäude, bei ETW/ Teileigentum den Aufteilungsplan zur Etage
- Lageplan oder Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte)
- Energieausweis* falls vorhanden
- nur bei Miteigentumsanteilen ggf. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu geplanten größeren Sanierungsmaßnahmen
- nur bei Hinweisen auf Bodenverunreinigungen, eine Auskunft aus dem Altlastenkataster
- nur bei Wohnungs-/ Nutzungsrecht, sonstigen Nutzungsbeschränkungen sind der Auszug aus dem Grundbuch und die zugehörige Eintragungsurkunde erforderlich
- nur bei besonderen, nachteiligen Vereinbarungen die Mietverträge
- nur bei Hinweisen auf Schadstoffe, z. B. bei Fertigteilhäusern der Baujahre 1960 - 1985, wird eine Schadstoffuntersuchung / Raumluftmessung* empfohlen
* Energieausweis, Raumluftmessung und Bodenuntersuchung können bei DEKRA nur separat angefragt werden.
Die Unterlagen und Informationen sollten zusammen mit dem Auftrag übersendet werden an: wertermittlung@dekra.com
kundencenter@dekra.com
